Simulador de hipoteca (I)

A la hora de pedir una hipoteca para comprar un piso, dado los precios actuales y los plazos de amortizacion que se ve obligada la gente a afrontar para poder pagarla, conviene tener las cosas muy claras, desde el primer dia hasta el ultimo recibo. Tambien interesa poder simular el comportamiento de nuestra hipoteca una vez que la tenemos, ya que influyen varios factores: tipos de intereses, amortizaciones anticipadas…

En este post, comparto la hoja de calculo Excel que he creado para simular un prestamo hipotecario con intereses variables. Este post es el primero de una serie en la cual estudiaremos como aprovechar la hoja para similar situaciones practicas:
* calcular coste total del prestamo (intereses),
* simular cambios del tipo de interes (caso de un tipo inicial distincto el primer año, subida del Euribor…)
* amortizaciones anticipadas (cambiando la cuota o la duracion).

Veamos un ejemplo: Supongamos que me interesa comprar una casa de unos 300.000€. La necesito financiar al 80%, es decir que voy a pedir al banco 240.000€. El tipo de intereses que me ofrece (hum?) el banco es Euribor + 0.40% variable, con revision anual. Creo que el euribor esta en torno a 3.75%, con lo que el tipo de interes inicial del prestamos resultante es un 4.15%. No se a cuantos años pedir el prestamos. Voy a probar varios casos: 25, 30, 35 años.

Para seguir el ejemplo, puedes bajarte mi Simulador de Hipoteca (fichero excel).

Utilicemos la hoja para hacer el calculo de la cuota mensual, el total de intereses a pagar y para ver la tabla de amortizacion del prestamos:

Pongo en la celda C3 (Capital) el importe inicial prestado por el banco (240.000€). En la celda C4 (Años), pongo 25. En la celda D7 (tipo de interes del mes 1), pongo 4.15%.

En la parte alta de la hoja (resumen), me sale que tendre que pagar: 146.031 € de intereses, con lo que en total, pagare en estos 25 años un total de 386.031 € (de momento siempre estamos suponiendo que no varia el tipo de intereses. Al menos vale durante el primer periodo del prestamos, hasta la primera revision, en nuestro ejemplo es el primer año).

Me sale a pagar una cuota mensual el primer año de unos 1.286,77 € (celda F7). El primer mes, de estos 1.286,77 €, 830,00 € son de intereses (es decir que son para el banco y no sirven para amortizar capital del prestamo, a nuestros efectos, los perdemos!), mientras que 456,77 €
son de capital, es decir que el primer mes amortizamos (reembolsamos al banco) 456,77 € de los 240.000 que hemos pedido.

Cada linea representa un recibo (mensual) de la hipoteca. La columna «acumulado» indica mes a mes cuanto hemos amortizado hasta el momento, mientras que la columna «pendiente» muestra lo que nos queda por amortizar.

Si ahora probamos a poner 30 años de prestamo (en la celda C4), nos salen casi 180.000€ de intereses — es decir un 75% del importe prestado, con lo que habra que devolver en total 175%!), y una cuota mensual de 1.166,65 €. Por fin, si probamos 35 años, me sale a pagar 215.431,27 €, casi 90% del dinero que pido, para una cuota mensual inicial de 1.084,36 €.

Como vemos, cuanto mas alargamos el prestamo, mas baja es la cuota mensual, pero mas alto son los intereses que pagamos.

En siguientes posts, contare como ajustar los valores con el primer recibo ya que contemple un mes entero, y por lo tanto las cantidades pueden ser distintas), como reflejar en la hoja los cambios de tipo de interes, y como simular amortizaciones anticipadas, para estudiar como se ve afectado nuestra hipoteca. Asi que si te interesa vuelve aqui pronto o syndicate con el feed RSS.