Hipoteca: reducción de plazo al amortizar (formula)

Diciembre 20, 2007

En este post quiero responder al comentario de Conchi, que preguntaba como calcular la reducción de plazos tras amortizar una hipoteca:

Para ello, parto de la formula de la Cuota mensual a pagar (ver demostración en la Wikipedia):

Formula Cuota Hipoteca

Donde,

  • i es el interes mensual, es decir, i=(Interes anual en %)/(12*100)
  • Capital es el capital que queda por amortizar
  • Plazo es el numero de meses que queden por pagar la hipoteca

Si queremos saber cuantos plazos quedaran pendientes de pagar tras una amortizacion, podemos sacar “Plazo” de la formula:

Formula Plazo Hipoteca

En el caso de mi simulación:

Amortización con reducción de tiempo

  • Tenemos un capital pendiente de 234887.74€ y amortizamos 12000€, con lo que tras amortizar nos queda un capital pendiente de 222887.74€.
  • El interes mensual es de i=4.150/(12*100)=0.003458333…
  • La cuota no cambia (o poco), con lo que tomamos el valor antes de amortizar como referencia: Cuota=1286.77€
  • Al calcular el nuevo Plazo nos sale efectivamente 264 meses si redondeamos.

    Por información, he generado las imagenes de las formulas con LaTeX Equation Editor – SITMO, usando las siguientes formulas Latex:

    Cuota = \\frac{Capital \\cdot i}{1-(1+i )^{-Plazo}}
    Plazo = -\\frac{Log(1-i \\cdot \\frac{Capital}{Cuota})}{Log(1+i)}

    y he hecho los calculos en mi PC con el emulador de la HP48sx (buenisimo! la unica pena es que no consigo hacer funcionar la version Pocket PC).


Simulador de hipoteca (III): Amortización

Diciembre 10, 2007

Respondiendo al comentario de SirDrake, este post trata de explicar como usar mi hoja de Simulador de hipoteca (bajar la hoja) para simular amortizaciones. Ademas de explicar como hacerlo, tambien voy a comparar, gracias a la hoja, dos tipos de amortizaciones: con reduccion de tiempo o de cuota.

Recordemos los datos de nuetro ejemplo (ver el post original para mas detalles): se trata de un prestamo hipotecario de 240,000.00 € a 25 años. Nos sale a pagar unos 146,031.08 € de intereses.

Vamos a simular el efecto de realizar una amortizacion de 12,000.00 € a final del primer año de hipoteca (mes 12).

Conozco 2 tipos de amortización de prestamo:

  • Reducción de tiempo: se reduce el tiempo del prestamo, manteniendose las cuotas mensuales,
  • Reducción de cuota: se reducen las cuotas mensuales, manteniendose la duracion del prestamo.

Vamos a ver como usar mi hoja para simular ambos tipos de amortizacion, y asi ver como se comporta nuestro prestamo:

Amortizacion en tiempo

Ponemos la cantidad que vamos a amortizar en la columna “Am.Extra” (ver flecha roja en el pantallazo):

Amortización con reducción de tiempo

Reduccion del tiempo de prestamo: Podemos ver en la columa “Reduc. Meses” que la duracion total del prestamo se va a reducir de 24 meses, es decir 2 años menos en este caso (lo importante es que son dos años menos que vamos a pagar intereses al banco). Esto tambien queda reflejado en la columna “Quedan Meses”.

Vemos que la siguiente cuota se mantiene mas o menos igual (pasa de 1,286.77 € a 1,286.15 €). Realmente no es igual porque la hoja la recalcula y vemos que difiere un poco. Algunos bancos no recalculan la cuota mensual tras una amortizacion. En este caso, solo basta con poner manualmente la cuota que calcula el banco.

Vemos que la parte de intereses de la cuota si que ha reducido de unos 43€ mensuales, de 812.32 € a 769.18 € (son 43€ mas que amortizamos cada mes en vez de darselos al banco).

Lo mas interesante de esta amortizacion es lo que nos vamos a ahorrar de intereses a lo largo del prestamo (celda F3, “Intereses”): vemos que pasa de 146,031.08 € a 126,984.25 €, es decir que amortizando 12,000.00 €, nos ahorraremos 19,046.83 € de intereses!

Amortización en cuota

Al igual que en la amortizacion en tiempo, ponemos la cantidad que vamos a amortizar en la columna “Am.Extra” (ver flecha roja en el pantallazo):

Amortización con reducción de cuota

Sin embargo, lo que pretendemos es que se recalcule la cuota (a la baja), sin reducir el tiempo del prestamo. Para hacer esto con mi hoja, hay que frozarla a que no reduzca en tiempo, poniendo manualmente en la celda correspondiente de la columna “Quedan Meses” el valor que queremos: en nuestro caso si el mes 12 nos quedaban 289 cuotas, el mes siguiente tenemos que forzar el valor a 288 cuotas(meses) (ver flecha roja).

En este caso vemos que la cuota mensual se reduce de unos 65€ (pasa de 1,286.77 € a 1,220.90 €).

La cantidad total de intereses que paguaremos tambien se reduce, pero menos que con una amortizacion en tiempo, como se puede ver: pasa de 146,031.08 € a 139,059.98 €, es decir que nos ahorraremos unos 6,971.10 € (frente a los 19,046.83 € que no ahorraremos si amrtizamos con reduccion de tiempo).

Conclusión

Como podemos ver, a largo plazo la opcion mas interesante es hacer una amortizacion con reduccion de tiempo, y no de cuota (siempre y cuando uno se lo pueda permitir). Si lo que necesita uno es ahorrase dinero de forma inmediata, entonces puede interesar la opcion de reducir cuota, pero creo que hay que tener presente la consecuencia sobre el precio en intereses a largo plazo.


Lucía, Nov 2007

Noviembre 30, 2007

¡Os presento mi hija, Lucía!

Update 30/11 17:40: En una primera version del video habia elegido la musica sin escucharla. Despues me di cuenta que era muy cañera y no pegaba mucho con el espiritu del video… Esta es ahora una version mas tierna :-) .

Gracias Carlos por la idea.


Acceso remoto a ficheros…

Noviembre 19, 2007

En mi trabajo apunto un monton de cosas cada dia, comandos, trucos,… porque recordarlo todo seria imposible. Tambien creo que apuntarlo hacer que lo recuerde, y si no, al menos recuerdo haberlo apuntado, con lo que suele ser mas facil encontrarlo cuando lo necesite. Son mis “chuletas”; forman mi repositorio de chuletas.

La cuestion es ?donde poner estas chuletas? Si las tengo en el trabajo, desde casa no tendria acceso. Y vice-versa. Por lo que hasta hace poco las tenia replicadas entre un equipo de casa y uno del trabajo (ambos linux), por medio de un script basado en rsync (y un par de tuneles ssh) y del socorrido cron para automatizarlo todo. La verdad es que estaba bien montado, con una sincronizacion “2-way”, es decir que si actualizaba algo durante el dia en el trabajo, al llegar a casa ya estaba en mi repositorio de casa. Y si actualizaba algo en casa, el dia siguiente ya lo tenia en el trabajo. No me tenia que preocupar. Tambien me valia de backup.

El problema es que ahora ya no me vale esta solucion… Asi que me puse a buscar otra, que se pueda usar a traves de un proxy web (en general es la unica salida al exterior que solemos tener en desde la empresa). Tambien intento evitar cosas raras como tuneles TCP a traves de proxy, porque prefiero una solucion estandar que no necesite que instale nada (o muy poco).

De momento he encontrado 2 formas muy interesantes de conectarme a traves de un proxy corporativo a mis ficheros de casa.

La primera es mediante WebDAV: basicamente es como montar una unidad compartida por HTTPS (web-share):

Web-based Distributed Authoring and Versioning: …The protocol’s aim was to make the Web a readable and writable medium, in line with Tim Berners-Lee’s original vision. It provides functionality to create, change and move documents on a remote server (typically a web server or “web share”)…

Montar un WebDAV es algo muy sencillo con Apache2. Basta con activar los modulos dav y dav_fs con a2enmod y configurar unas pocas lineas en el .conf del virtual host correspondiente. Sobre este punto, los siguientes links aportan la informacion mas que necesaria para configurar WebDAV con Apache2:
# HOW-TO: Red Hat 9 – Apache 2 – WebDAV
# No pain no gain » Howto enable WebDAV in Apache

Respecto al tema de seguridad de acceso y a la privacidad de los datos transferidos, no me preocupo porque he activado SSL en mi apache y por lo tanto el trafico entre ambos extremos esta cifrado.

Con esto que logramos: poder abrir el directorio WebDAV desde XP con el explorer, para abrir, modificar, borrar ficheros:

Lo malo de esto es que las modificaciones que se hacen en el directorio compartido por WebDAV (en el servidor) se hacen con el usuario del apache (www-data en Debian). Esto no mola mucho. Incluso si se pueden definir directorios por cada usuarios que pueda entrar, al final en la maquina todos pertenecen al www-data. En mi caso, como tambien entro en la maquina en local (ssh, samba,…) no me vale tener los ficheros con el usuario del apache. Para remediar esto, se puede hacer un cron (que se lance como root) para cambiar el propietario/grupo y los permisos de los ficheros cada x tiempo. (No es muy limpio, pero por lo visto no hay otra solucion que se haya desarrollado).

Por lo tanto, con un directorio WebDAV, uno puede tener acceso desde el trabajo a un repositorio de ficheros que tenga compartido desde su casa. (Lo he probado con XP solo).

Mientras estaba montando esto del WebDAV, encontre un script php muy interesante, tambien relacionado con el tema del acceso remoto (por http(s)): smbwebclient.php. La instalacion del script no presenta dificultad (teniendo un apache con soporte para php). Una vez instalado, el script permite navegar por la red Microsoft (o Samba) en la que este el servidor web (en mi caso la red Samba de mi casa). Si solo tenemos una maquina, el servidor Web, supongamos que hemos compartido por samba algunos directorios, pues con abrir con un navegador la pagina del smbwebclient, podremos navegar por estos directorio. El script gestiona la autenticacion en la red (pide el usuario del workgroup/dominio para acceder a los shares). Si tenemos toda una red Samba, podemos acceder a toda ella mediante smbwebclient simplemente por Web.

En la web oficial hay una demo que permite probarlo:

Con smbwebclient tambien es recomendable usar SSL, para que tanto la autenticacion como el trafico de datos este cifrado.

Mientras WebDAV permitia una navegacion del directorio compartido integrada en XP, en el caso de smbwebclient la navegacion se hace con el navegador (puede ser mas portable, independientemente del SO, y sin necesidad de ningun cliente WebDAV). Por otra parte, smbwebclient permite acceder a mas cosas que WebDAV (toda la red Samba), y deja los ficheros con el usuario que toca, no el www-data.

Son realmente dos soluciones muy interesantes para poder acceder a nuestros ficheros en remoto a traves de http(s).

Ahora, respecto al tema de la sincronizacion bidireccional, encontre una herramienta, Super Flexible File Synchronizer, que permite sincronizar ficheros entre dos directorios, y soporta multiples protocolos (smb, ftp, sftp…) pero el que mas me interesaria en este caso es que soporta WebDAV! (esto todavia no lo he probado, pero en breve lo hare!).

Por lo tanto, creo que me quedare con ambas soluciones de acceso remoto, poniendo mi repositorio de chuletas en el WebDAV, con un cron que me fije el propietario y los permisos regularmente. En el trabajo configurare el Super Flexible File Synchronizer para sincronizar las chuletas (2way) con el WebDAV. Para acceder al resto de ficheros, bien desde el trabajo, o desde donde sea, podre tambien usar smbwebclient.

(Vaya ladrillo acabo de escribir… Enhorabuena a quien me haya leido hasta el final!).


Blog upgraded to WP2.3

Octubre 20, 2007

I’ve just upgraded this blog to the latest (to the date) wordpress release, WP2.3. I hope nothing is broken…


Simulador de hipoteca (II): Revisión del tipo de interés

Septiembre 20, 2007

Respecto a mi hoja de similador de hipoteca (ver este post), me preguntaron como hacer para seguir los cambios de tipos de interes.

Es muy facil: el mes que nos revisan el tipo (cuando venga el recibo), modificar la celda tipo (columna D), poniendo el nuevo tipo. Este nuevo tipo se aplicará automaticamente para este recibo y todos los succesivos, y se recalcularan todos los recibos.

Simulador de hipoteca

En el ejemplo, vemos que una subida del 4.150% al 4.654% en el mes 12 supone para este prestamo una subida de la cuota mensual de unos 66€, pero lo mas interesante es que la parte capital que amortizamos cada vez baja (unos 30€) y la parte intereses (dinero que perdemos a favor del banco) sube casi 100€ mensuales.

Con esta forma de modificar el tipo de interes, tambien se pueden simular comportamientos futuros. Por ejemplo: que pasa si sube mi tipo de interes a tanto el año que viene… Y si sube de 1% cada año, ¿como se comportara mi prestamos?


Blog, sweet blog

Julio 26, 2007

Llevo casi 3 meses (menos dos dias) sin postar nada aqui. Tengo mi blog muy abandonado… A ver si posto algo proximamente ;-)

La verdad es que tengo algunas ideas:

* un articulo sobre el raid-1 de linux, con la opcion de bitmap (hecho)

* una secuela de mi simulador de hipoteca, respondiendo al comentario de Mvi. (hecho)

Lo que pasa es que no tengo casi nada de tiempo libre…


Simulador de hipoteca (I)

Noviembre 12, 2006

A la hora de pedir una hipoteca para comprar un piso, dado los precios actuales y los plazos de amortizacion que se ve obligada la gente a afrontar para poder pagarla, conviene tener las cosas muy claras, desde el primer dia hasta el ultimo recibo. Tambien interesa poder simular el comportamiento de nuestra hipoteca una vez que la tenemos, ya que influyen varios factores: tipos de intereses, amortizaciones anticipadas…

En este post, comparto la hoja de calculo Excel que he creado para simular un prestamo hipotecario con intereses variables. Este post es el primero de una serie en la cual estudiaremos como aprovechar la hoja para similar situaciones practicas:
* calcular coste total del prestamo (intereses),
* simular cambios del tipo de interes (caso de un tipo inicial distincto el primer año, subida del Euribor…)
* amortizaciones anticipadas (cambiando la cuota o la duracion).

Simulacion de hipoteca

Veamos un ejemplo: Supongamos que me interesa comprar una casa de unos 300.000€. La necesito financiar al 80%, es decir que voy a pedir al banco 240.000€. El tipo de intereses que me ofrece (hum?) el banco es Euribor + 0.40% variable, con revision anual. Creo que el euribor esta en torno a 3.75%, con lo que el tipo de interes inicial del prestamos resultante es un 4.15%. No se a cuantos años pedir el prestamos. Voy a probar varios casos: 25, 30, 35 años.

Para seguir el ejemplo, puedes bajarte mi Simulador de Hipoteca (fichero excel).

Utilicemos la hoja para hacer el calculo de la cuota mensual, el total de intereses a pagar y para ver la tabla de amortizacion del prestamos:

Pongo en la celda C3 (Capital) el importe inicial prestado por el banco (240.000€). En la celda C4 (Años), pongo 25. En la celda D7 (tipo de interes del mes 1), pongo 4.15%.

En la parte alta de la hoja (resumen), me sale que tendre que pagar: 146.031 € de intereses, con lo que en total, pagare en estos 25 años un total de 386.031 € (de momento siempre estamos suponiendo que no varia el tipo de intereses. Al menos vale durante el primer periodo del prestamos, hasta la primera revision, en nuestro ejemplo es el primer año).

Me sale a pagar una cuota mensual el primer año de unos 1.286,77 € (celda F7). El primer mes, de estos 1.286,77 €, 830,00 € son de intereses (es decir que son para el banco y no sirven para amortizar capital del prestamo, a nuestros efectos, los perdemos!), mientras que 456,77 €
son de capital, es decir que el primer mes amortizamos (reembolsamos al banco) 456,77 € de los 240.000 que hemos pedido.

Cada linea representa un recibo (mensual) de la hipoteca. La columna “acumulado” indica mes a mes cuanto hemos amortizado hasta el momento, mientras que la columna “pendiente” muestra lo que nos queda por amortizar.

Si ahora probamos a poner 30 años de prestamo (en la celda C4), nos salen casi 180.000€ de intereses — es decir un 75% del importe prestado, con lo que habra que devolver en total 175%!), y una cuota mensual de 1.166,65 €. Por fin, si probamos 35 años, me sale a pagar 215.431,27 €, casi 90% del dinero que pido, para una cuota mensual inicial de 1.084,36 €.

Como vemos, cuanto mas alargamos el prestamo, mas baja es la cuota mensual, pero mas alto son los intereses que pagamos.

En siguientes posts, contare como ajustar los valores con el primer recibo ya que contemple un mes entero, y por lo tanto las cantidades pueden ser distintas), como reflejar en la hoja los cambios de tipo de interes, y como simular amortizaciones anticipadas, para estudiar como se ve afectado nuestra hipoteca. Asi que si te interesa vuelve aqui pronto o syndicate con el feed RSS.


No tires papeles con tus datos

Agosto 6, 2006

PowershredP5+Hace un par de semanas me compre una destructora de papel: le metes las hojas y te las corta en tiras. La compre porque me daba mal rollo tirar papeles con mis datos personales: algunos papeles del banco que no quiero conservar, recibos de tarjetas… Aun asi tirar una bolsa de tiras de papel me parece un poco llamativo. Asi que las tiras, las remuevo, las mezclo e intento tirarlas a la basura mezclandolas en varias bolsas, asi supongo que es mas seguro.

He comprado el modelo mas barato que habia en Media Markt. Es una Powershred® P-5+ de Fellowes.


Metro de Madrid… adelgaza!

Junio 15, 2006

“Metro de Madrid: vuela” Pues sera en sus sueños!

Veo mas bien “Metro de Madrid, navega! (o ahogate!)”. Porque aqui, caen dos gotas de agua y se encharcan las via, y claro, te cortan la linea…

O tambien “Metro de Madrid, adelgaza!”. Hoy en la linea 4 hacia un calor que no veas! Claramente no funcionaba el aire, lo que no se es si es que funcionaba la calefaccion o no!

En fin, que te dan ganas de correr el metro y en general el transporte publico…