Respondiendo al comentario de SirDrake, este post trata de explicar como usar mi hoja de Simulador de hipoteca (bajar la hoja) para simular amortizaciones. Ademas de explicar como hacerlo, tambien voy a comparar, gracias a la hoja, dos tipos de amortizaciones: con reduccion de tiempo o de cuota.
Recordemos los datos de nuetro ejemplo (ver el post original para mas detalles): se trata de un prestamo hipotecario de 240,000.00 € a 25 años. Nos sale a pagar unos 146,031.08 € de intereses.
Vamos a simular el efecto de realizar una amortizacion de 12,000.00 € a final del primer año de hipoteca (mes 12).
Conozco 2 tipos de amortización de prestamo:
- Reducción de tiempo: se reduce el tiempo del prestamo, manteniendose las cuotas mensuales,
- Reducción de cuota: se reducen las cuotas mensuales, manteniendose la duracion del prestamo.
Vamos a ver como usar mi hoja para simular ambos tipos de amortizacion, y asi ver como se comporta nuestro prestamo:
Amortizacion en tiempo
Ponemos la cantidad que vamos a amortizar en la columna “Am.Extra” (ver flecha roja en el pantallazo):
Reduccion del tiempo de prestamo: Podemos ver en la columa “Reduc. Meses” que la duracion total del prestamo se va a reducir de 24 meses, es decir 2 años menos en este caso (lo importante es que son dos años menos que vamos a pagar intereses al banco). Esto tambien queda reflejado en la columna “Quedan Meses”.
Vemos que la siguiente cuota se mantiene mas o menos igual (pasa de 1,286.77 € a 1,286.15 €). Realmente no es igual porque la hoja la recalcula y vemos que difiere un poco. Algunos bancos no recalculan la cuota mensual tras una amortizacion. En este caso, solo basta con poner manualmente la cuota que calcula el banco.
Vemos que la parte de intereses de la cuota si que ha reducido de unos 43€ mensuales, de 812.32 € a 769.18 € (son 43€ mas que amortizamos cada mes en vez de darselos al banco).
Lo mas interesante de esta amortizacion es lo que nos vamos a ahorrar de intereses a lo largo del prestamo (celda F3, “Intereses”): vemos que pasa de 146,031.08 € a 126,984.25 €, es decir que amortizando 12,000.00 €, nos ahorraremos 19,046.83 € de intereses!
Amortización en cuota
Al igual que en la amortizacion en tiempo, ponemos la cantidad que vamos a amortizar en la columna “Am.Extra” (ver flecha roja en el pantallazo):
Sin embargo, lo que pretendemos es que se recalcule la cuota (a la baja), sin reducir el tiempo del prestamo. Para hacer esto con mi hoja, hay que frozarla a que no reduzca en tiempo, poniendo manualmente en la celda correspondiente de la columna “Quedan Meses” el valor que queremos: en nuestro caso si el mes 12 nos quedaban 289 cuotas, el mes siguiente tenemos que forzar el valor a 288 cuotas(meses) (ver flecha roja).
En este caso vemos que la cuota mensual se reduce de unos 65€ (pasa de 1,286.77 € a 1,220.90 €).
La cantidad total de intereses que paguaremos tambien se reduce, pero menos que con una amortizacion en tiempo, como se puede ver: pasa de 146,031.08 € a 139,059.98 €, es decir que nos ahorraremos unos 6,971.10 € (frente a los 19,046.83 € que no ahorraremos si amrtizamos con reduccion de tiempo).
Conclusión
Como podemos ver, a largo plazo la opcion mas interesante es hacer una amortizacion con reduccion de tiempo, y no de cuota (siempre y cuando uno se lo pueda permitir). Si lo que necesita uno es ahorrase dinero de forma inmediata, entonces puede interesar la opcion de reducir cuota, pero creo que hay que tener presente la consecuencia sobre el precio en intereses a largo plazo.
Diciembre 10, 2007 a las 8:29 pm |
Pero hay que meter más factores en la ecuación…
- No es lo mismo lo que te vale el dinero que amortizas ahora, que lo que valdrá ese dinero cuando lo recuperes a lo largo de los años.
- Hacienda actualmente devuelve un 15% de hasta 9000€ al año, si amortizas por encima de esos 9000 estás perdiendo el 15% de lo que amortices (suponiendo que hacienda no cambie esa amortización).
Mi opción sigue siendo amortizar por plazo y no cuota, pero vamos, que faltan datos (muy dificiles de meter ya que algunos son desconocidos como el IPC) en la hoja.
Salu2.
Diciembre 14, 2007 a las 11:35 am |
Hola Davidin,
Respecto al precio del dinero, no entiendo muy bien lo que comentas. Efectivamente, el dinero de hoy vale menos mañana (el dinero se va depreciando como consecuencia de la inflación).
Supongo que te refieres a que yo sumo todas las cantidades (por ejemplo intereses pagados a lo largo de la vida del prestamo), sin aplicarles ningun tipo. Quizas no sea correcto si queremos tomar en cuenta el valor del dinero a largo plazo.
Creo que hacerlo asi no esta tan desviado. De hecho, creo que es mas que comun. Es mas, el banco cuando te entrega la tabla de amortizacion, te la entrega igual que la mia (las cantidades cuadran centimo por centimo).
Tambien, cuando sumas las cantidades amortizadas durante el año (cada mes), por ejemplo para la declaracion de la renta, no aplicas ningun tipo para hacer variar el precio del dinero, sino que simplemente sumas (Hacienda tambien lo hace asi).
Respecto a lo de no amortizar mas de 9000€ al año, es una eleccion personal. Creo que si uno puede permitirse amortizar para quitarse intereses (sobre todo al principio), interesa mas (aunque solo desgrabe hasta los 9000).
Diciembre 14, 2007 a las 3:55 pm |
Respecto a la desgravación de los 9015€, creo que lo que hay que hacer es echar cuentas para saber si compensa más quitarse el dinero de golpe por ejemplo (27.000€) o quitarselo entre 3 años a 9000 por año. Sólo así sabrás lo que es mejor.
Saludos, Iván.
Diciembre 18, 2007 a las 5:09 pm |
Veo muy interesante tu ejemplo, y hace tiempo que estuve buscando una formula que me diese la reduccion del tiempo en caso de amortizacion anticipada la que conseguì no me da la misma reduccion que el banco, por eso me gustaría que me la facilitases, para comparar con la que yo conseguì que es atraves de una division de logaritmos, y que por cierto el director del banco fue incapaz de facilitarme. Muchas Gracias.
Diciembre 19, 2007 a las 10:12 am |
Muchas gracias por el tuto. Así si que salen las cuentas.
El problema que yo tengo con las amortizaciones es que corro el riesgo de hacer la tontería de amortizar hoy para pedir mañana. Yo estoy en una edad en la que he tenido que ahorrar para la reforma del piso, el coche, ahora no se cuanto me va a costar la boda… así que no tengo muy claro cuanto puedo amortizar.
Un saludo y gracias de nuevo
Diciembre 20, 2007 a las 2:39 pm |
[...] este post quiero responder al comentario de Conchi, que preguntaba como calcular la reducción de plazos tras amortizar una [...]
Diciembre 31, 2007 a las 11:56 am |
Hola Alex, muy útil tu hoja, muchas gracias. Estaba pensando en añadirle unos gráficos para que se vea la tendencia del capital pendiente,… pero me he encontrado con un ‘bug’: si en un mes se hace una amortización extra (reducción de tiempo) y justo al mes siguiente hay un delta en los intereses, entonces, la nueva cuota es la misma que el mes anterior (y debería ser mayor), y sin embargo lo que aumentan son los meses. El problema está en la columna ‘Quedan meses’ que no contempla que se pueden hacer amortizaciones de tiempo y cambios del tipo simultáneamente. El workaround es sencillo, basta con forzar el número de meses a mano, de todas maneras, creo que se podría arreglar (usando las fórmulas que pones en tu post posterior). Si no tienes tiempo, me lo dices y yo intento arreglarlo.
Saludos y gracias,
abaca
Enero 18, 2008 a las 5:47 pm |
Hola. Me gustaría saber, cual de las dos ofertas es mejor, hipoteca ING (EURIBOR + 0.33€ – seguro de hogar y domiciliación de nómina (que no tengo ningún inconveniente)) o en otra entidad, me ofrecen Euribor + 0.25%, pero me obligan a contratar seguro de vida por 10 años, y seguro de hipoteca 5 años, (total dos seguros 8500€)los gastos de gestión dan casi la misma cantidad para ambas, el TAE no existe mucha diferencia entre ambos bancos.
Enero 18, 2008 a las 10:05 pm |
Hola Yodi,
La comparativa entre ambas ofertas de prestamo depende de algunos datos que aqui no expones. Para mostrarte como comparar ambas ofertas, voy a fijar las siguientes cantidades, cambialas por las tuyas. Puedes utilizar mi hoja de simulador de hipoteca para hacer tu mismo el calculo.
Supongamos que estos son los parametros del prestamo que queremos pedir:
Capital: 240.000,00 €,
Años : 25
Euribor: 4,421%
Para poder hacer la simulacion, supondremos que el tipo de interes no cambia en toda la duracion del prestamo. Es una aproximacion, dado que si cambiara, pero no deberia afectar a la comparacion final de los resultados (dado que el impacto de un cambio de interes cambiara las cantidades mas o menos por igual en ambos casos).
Banco 1 (ING):
Diferencial: 0.33%
Tipo : 4,751%
Intereses : 170.525,91 €
Banco 2 (Otro):
Dif: +0.25%
Tipo: 4,671%
Intereses 167.219,70 €
Como el Banco 2 ofrece un tipo de intereses menor, logicamente la cantidad total de intereses a pagar es menor. Aun asi, la diferencia no es tanta, son 3.306,21 €.
Es decir que si a los intereses sumamos el importe de los seguros:
Banco 1:
Seguros: 0€
Intereses+Seguros: 170.525,91 €
Banco 2:
Seguros: 8.500€
Intereses+Seguros: 175.719,70 €
Sumando los seguros, la oferta de prestamo del Banco 2 sale unos 5000 € mas cara.
Aun asi, creo que es necesario tomar mas cosas en consideracion:
* No es lo mismo pagar un seguro que pagar unos intereses: Los intereses los pagas al banco a cambio de que de preste dinero. Al final ambos bancos te prestan lo mismo, asi que mejor si pagas menos intereses.
* Al contrario de los intereses que son dinero perdido, si pagas X por un seguro obtienes una proteccion a cambio. Es decison tuya valorar si te compensa o no. En este caso, 5000€ durante 10 años (la proteccion que te ofrece) son unos 42€ al mes.
* Otra cosa mas: Si puedes hacer amortizaciones anticipadas, se reduce el total de intereses que pagas por el prestamo. En general, los seguros vinculados a prestamo tambien van calculados en funcion del importe que te queda por pagar, pero no se si se van reduciendo igual.
Espero que esto te ayude.
Un saludo,
Alex
Enero 23, 2008 a las 6:05 pm |
@abaca: efectivamente, habia un pequeño bug. Lo he corregido y subido, con lo que la hoja que se puede bajar desde aqui esta actualizada. Gracias!
Marzo 2, 2008 a las 10:43 pm |
Gracias por la hoja de cálculo y por sacarla bajo licencia GPL. Me ha resultado muy útil, tanto para hacer los cálculos como para entender los conceptos de amortización: reducción por cuota, plazos, etc…
Un saludo y gracias nuevamente